رشد شاخص بورس کمرمق بود
در نهایت نماگر اصلی بورس تهران هر چند ناچیز، اما با رشد ۱/ ۰ درصدی معاملات این روز را به پایان رساند. این سبز کمرنگ در حالی رقم خورد که ۶۸ درصد از نماد‌های فعال این بازار با افت قیمت مواجه شدند.
بورس تهران برای پنجمین روز متوالی، با رشد شاخص کل همراه شد تا در این مدت ۴/ ۷ درصد به ارتفاع این نماگر افزوده شود. به این ترتیب روز دوشنبه در حالی که در ادامه دادوستد‌های پایانی روز یکشنبه، بازار سهام با تشدید عرضه‌ها و افت بیش از ۱۳ هزار واحدی شاخص کل، آغاز به کار کرده بود در ادامه به مرور با بهبود فضای معاملاتی در نماد‌های بزرگ و شاخص‌ساز همراه شد.
به این ترتیب با جمع‌آوری صفوف فروش در سهام با ارزش بازار بالا از سوی حقوقی‌ها، در نهایت نماگر اصلی بورس تهران هر چند ناچیز، اما با رشد ۱/ ۰ درصدی معاملات این روز را به پایان رساند. این سبز کمرنگ در حالی رقم خورد که ۶۸ درصد از نماد‌های فعال این بازار با افت قیمت مواجه شدند.
ماحصل این عملکرد افت ۲/ ۱ درصدی شاخص رشد کمرمق بورس کل هم‌وزن بود که اثری یکسان از نماد‌ها می‌پذیرد. در حالی همه متغیرهای بنیادی به نفع بازار سهام ایفای نقش می‌کنند که همچنان تقاضای قدرتمندی در بازار مشاهده نمی‌شود.
در این شرایط با وجود کاهش نسبت قیمت به درآمد بازار به ۳/ ۸ واحد و خریدنی شدن برخی سهام، اما نااطمینانی نسبت به روشن بودن چشمانداز آتی بازار به موجب سیاست‌های ناپایدار سبب شده تا جذابیت این بازار به رشد قیمت سهام منتهی نشود.
بخریم، بفروشیم یا منتظر بمانیم
حتما ضرب‌المثل «با دست پس می‌زنند با پا پیش می‌کشند» به گوشتان خورده است. این مثل حکایت این روز‌های بورس تهران است. یکی از موضوعاتی که در دادوستد‌های این روز‌های معامله گران به وضوح دیده می‌شود تردید هم در زمین خرید و هم فروش سهام است.
در این خصوص می‌توان به تقابل دیده‌گاه‌ها اشاره کرد. برخی معتقدند اصلاح شاخص سهام هنوز به اتمام نرسیده و رشد‌های روز‌های گذشته ساختگی و در جهت رشد کمرمق بورس جلب نظر معترضان است. این گروه از سهامداران به رشد سهام شاخص‌ساز با اهرم حقوقی اشاره می‌کنند و آن را رشدی غیرواقعی می‌خوانند.
گروه دیگری، اما در بازار وجود دارند که از جذابیت قیمت‌ها سخن می‌گویند. به اعتقاد این گروه نسبت قیمت به درآمد در کل بازار از ۲۲ واحد در اواسط مردادماه، به ۳/ ۸ واحد رسیده است که گویای کاهش قابل توجه قیمت سهام است.
افت ماههای گذشته در کنار عملکرد مناسب شرکت‌ها در گزارش‌های فصل پاییز از پتانسیل بالای این بازار حکایت دارد، پس زمان مناسبی برای خرید فرارسیده است. با این حال آنچه دیده می‌شود تردید هر دو گروه از معامله‌گران است. نه گروه اول قدم استواری در سمت فروش برمی‌دارند و نه گروه دوم حضور فعالی در سمت خرید سهام دارند. گویا هر دو دسته عوامل دیگری را بر روند معاملات موثر میدانند و در انتظار تثبیت شرایط هستند.
ناپایداری سیاست‌ها چه اقتصادی و چه غیراقتصادی از مهم‌ترین دلایل افزایش تردید بورس‌بازان است. سهامدارانی که با وجود واقف بودن به رسیدن قیمت بسیاری از سهام به محدوده جذاب و به اصطلاح خریدنی شدن بازار، اما احتمال می‌دهند برخی سیاست‌های غیرکارشناسانه سد راه به تعادل رسیدن بورس تهران شود. بورس‌بازان حتی به ابهامات مربوط به روابط ایران و آمریکا نیز اشاره می‌کنند و در انتظار مشخص شدن مسیر دلار هستند.
در این شرایط پرسش اکثر معامله‌گران بازار این است: «بخریم، بفروشیم یا رشد کمرمق بورس منتظر بمانیم؟» سوالی که شاید بتوان جواب مشخصی به آن داد. تجربیات سال‌های گذشته نشان داده که سرمایه‌گذاری در بازار سهام با دید بلندمدت همواره پرسود بوده است.
ریشه ترس بورس بازان
علی صادقین، مدرس و پژوهشگر اقتصادی: وضعیت کنونی بازار سهام نشانگر ترس دسته جمعی و در واقع قهر سرمایه‌گذاران با شاخص‌های بنیادی است که دلایل ریشه‌ای در چند ماه گذشته دارد. از طرفی شاهد هستیم که گزارش‌هایی از جمله ۹ ماهه، پاییز و حتی عملکرد شرکت‌ها در دی ماه از منظر بنیادی فوقالعاده بود.
افزایش سود ناخالص عملیاتی، رشد سود خالص، رشد فروش و حتی حاشیه سود را شرکت‌ها در این مدت تجربه کردند منتها با صف‌های فروش یا بعضا نماد‌های قرمز رنگ مواجه شدند.
نگاه درجه دوم دولت به بازار سرمایه از جمله عواملی است که شرایط فعلی را رقم زده است، به این معنی که بازار سرمایه اولویت اصلی برای تامین مالی و حتی در حوزه شفافیت در قیمت‌گذاری مورد توجه دولت قرار ندارد. این موضوع به کرات در رفتار‌های متناقض و سیاست‌های مختلف این نهاد مشاهده شده است.
دستورالعمل‌ها و قوانین مکرر در کنار تناقض در سیاست‌گذاری سه وزارتخانه و ایجاد نوعی ناهماهنگی باعث شده است که امروز دید بازار کوتاه مدت شده، به‌جای دیدگاه بنیادی به طور کامل مبتنی بر معاملات نوسان‌گیری و الگوریتمی عمل می‌شود، خروج برخی از بازیگران جدید که به علت ضرر‌های هنگفت با یک قهر بزرگ پول را از بازار سرمایه خارج می‌کنند که این مهم در میان‌مدت باعث می‌شود که هر آنچه از یک‌سال گذشته تاکنون انباشت داشتیم به واسطه چنین مواردی از بین برود.
به طور کلی این ترس دسته‌جمعی ریشه در سه عامل ارائه شده دارد که به واسطه این مهم بازار چند روز مثبت و چند روز منفی می‌شود بنابراین در چنین شرایطی اعتمادی به ثبات بیشتر بازار وجود ندارد. دولت در چنین مواقعی بیشتر بازار اوراق را برای تامین مالی در نظر می‌گیرد و واگذاری دارایی‌ها تقریبا ۳۵ هزار میلیارد تومان به ثبت رسیده است و بیش از ۹۰ هزار میلیارد تومان از بازار اوراق تامین مالی صورت گرفته است.
سیستم بانکی و استقراض از بانک مرکزی نکته دیگری است که غالبا مورد توجه دولتمردان قرار دارد. نکته حائز اهمیت این است که بر خلاف شعار‌ها در خصوص تامین مالی شرکت‌ها و پروژه‌ها از بازار سرمایه مشاهده می‌کنیم که این مهم عملا محقق نشد و صرفا سهامداران خردی به بازار اضافه شدند که اکنون دچار ترس دسته‌جمعی شدهاند و اکثرا ترجیح می‌دهند به سمت بازار‌هایی حرکت کنند که از درآمد ثابتی برخوردار باشند.
فارغ از این موارد هر چه به سمت خوشبینی نسبت به بازگشت به برجام و رفع تحریم‌ها حرکت کنیم انتظار کاهش بیشتر نرخ ارز هم در بازار مطرح می‌شود.
برخی از سرمایه‌گذاران امروز با دلاری در محدوده به عنوان مثال ۱۷ هزار تومانی آینده را پیش بینی می‌کنند که از چنین منظری شرایط فعلی را ارزنده در نظر نمی‌گیرند که بنده با چنین رویکردی به طور کامل مخالف هستم. چرا که در صورت کاهش نرخ دلار یقینا برخی از شرکت‌های واردات محور و صادرات محوری که می‌توانند به واسطه برجام محدودیت‌هایی را پشت سر بگذارند، وضعیت بهتری را در بازار سهام تجربه خواهند کرد.
نمونه بارز بی اعتمادی سهامداران به دولت در صندوق‌های دارایکم و پالایشی یکم قابل مشاهد است، خود دولت یا نهاد‌های زیرمجموعه باید حداقل بازارگردانی این دو ETF را بر عهده بگیرند تا حداقل افراد به پول اولیه خود به انضمام سود بدون ریسک برسند.
هر چند همیشه مخالف دخالت در بازار سهام هستیم، اما در شرایط اضطراری همانند سایر بازار‌های مالی سیاست‌گذار موظف است که دخالت کند. تنها راه برای تداوم سیاست‌های آینده دولت و واگذاری‌های دیگر، بازارگردانی مطمئن، مستمر، منسجم و جدی برای این ۲ صندوق است که حداقل سود بدون ریسک برای خریداران به ارمغان آورد.
به طرز قابل ملاحظه‌ای ۶۰ درصد ارزش بازار سرمایه مستقیما تحت تاثیر بازار‌های جهانی (کامودیتی‌ها) و البته نرخ دلار است. در حوزه پتروشیمی از اوره، آمونیاک، اروماتیک‌ساز‌ها، پلیمر‌ساز‌ها تا کانی‌های معدنی، فلزات رنگی و حتی فرآورده‌های نفتی همگی تحت تاثیر قیمت‌های جهانی هستند.
بخش قابل توجهی از خوشبینی افزایش درصد سوددهی کامودیتی‌ها تا پایان سال جاری میلادی متاسفانه با بدبینی ناشی از کاهش ارزش دلار به واسطه تحریم‌ها خنثی شد.
اگر بپذیریم که نرخ ارز از منظر سامانه نیما بین ۱۹ تا ۲۱ هزار تومان باقی بماند یقینا در گزارش‌های ۳ ماهه زمستان و بهار آینده با وضعیت چشماندازی که برای قیمت‌های جهانی و بازار کامودیتی‌ها داریم با افزایش پتانسیل EPS برای بسیاری از نماد‌های معاملاتی بازار سهام مواجه می‌شویم.
به اعتقاد بنده چشمانداز تا خرداد سال ۱۴۰۰ برای شرکت‌هایی که از گزارش ۳ماهه پاییز و زمستان خوبی برخوردارند مناسب ارزیابی می‌شود و یقینا سود معقولی را کسب خواهند کرد. این مهم در همه صنایع صدق نمی‌کند، اما عملکرد شرکت‌ها در دوره ۹ ماهه که از ابتدای سال تاکنون شاهد آن بودیم روند را تا پایان سال و برای فصل مجامع تا حدودی مشخص کرد.
گفتنی است که این اتفاق فقط برای نماد‌های بزرگ و لیدر نخواهد افتاد بلکه تمامی صنایع را باید در نظر بگیریم. همانطور که در گروه‌هایی همانند لاستیک، کاشی و سرامیک، شوینده‌ها و فولادی‌های کوچک وضعیت خوبی را تجربه کرده‌ایم.
اولین تصویر تورم ملکی۱۴۰۲
بسازوبفروش‌ها برای سرمایه‌گذاری جدید ساختمانی، علاوه بر مانع قبلی مربوط به «روند رشد هزینه ساخت و تولید مسکن»، با دو مساله دیگر نیز روبه‌رو شدهاند؛ سرنوشت مذاکرات و فرجام نرخ دلار. نظرسنجی از سازنده‌های فعال و نیمه‌فعال در بازار ساختوساز مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد، با وجود افزایش دستکم ۴۰درصدی قیمت تمام‌شده مسکن نسبت به سال گذشته، «امکان فروش تازه‌سازها به قیمت متناسب با هزینه‌ها»، سلب یا سخت شده است.در این نظرسنجی، علاوه بر شناسایی سطح کنونی قیمت کلنگی‌ها، برآورد سازندهها از تورم مسکن سال آینده مشخص شد.
تازه‌‌‌ترین بررسی از تحولات بازار زمین در پایتخت حکایت از افزایش محسوس تقاضای خرید املاک کلنگی ظرف چند هفته اخیر دارد. نبض بازار زمین این روزها در حالی تندتر شده که سازندهها متقاضی اول خرید این املاک نیستند، بلکه بر تعداد متقاضیان سرمایه‌گذاری در این بخش از بازار مسکن افزوده شده است. پیش‌تر عمده تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن خرید آپارتمان را ترجیح می‌‌‌داد اما در هفته‌‌‌های اخیر تقاضای خرید املاک کلنگی از سوی صاحبان سرمایه‌‌‌های متوسط و نیز ابرسرمایه‌گذاران افزایش پیدا کرده است. «دنیای‌اقتصاد»ضمن پاسخ به پنچ پرسش‌کلیدی درباره حال و هوای بازار زمین، جزئیاتی از اولین گمانه پیرامون تورم مسکن در سال آینده از نگاه سرمایه‌گذاران ساختمانی را تشریح کرده است .
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آخرین گزارش رسمی از تورم زمین در پایتخت مربوط به زمستان ۱۴۰۰ است که میانگین قیمت زمین در شهر تهران طی این فصل از مرز ۵۲میلیون تومان عبور کرد. بر اساس این گزارش در سه‌ماه پایانی پارسال زمین در تهران به طور میانگین ۱۷درصد گران‌‌‌تر از فصل مشابه سال ۱۳۹۹ معامله شد. روند تغییرات فصلی تورم زمین در سال گذشته نیز حکایت از کند شدن سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار تا پایان سال گذشته به طور پیوسته دارد؛ موضوعی که همچنان در بازار املاک کلنگی پایتخت وجود دارد. همچنین بر اساس این گزارش رسمی نسبت بین قیمت زمین به مسکن از ۵/ ۱ واحد فراتر رفته است.
اما بررسی «دنیای‌اقتصاد» از تغییرات قیمت زمین در شروع نیمسال دوم ۱۴۰۱ در محله‌‌‌های مختلف شهر تهران مبتنی بر فایل‌‌‌های عرضه شده برای فروش در بازار حکایت از آن دارد که زمین در شروع پاییز امسال به طور میانگین ۴۰درصد نسبت به همین ایام در سال گذشته افزایش قیمت دارد. این تورم ۴۰درصدی مربوط به قیمت زمین در بخش‌‌‌هایی از بازار مسکن تهران است که مقاصد اصلی سرمایه‌گذاری ساختمانی به شمار می‌‌‌آیند. البته ارقام کمتر و بیشتر از این مقدار نیز در مناطق مختلف وجود دارد اما میانگین فعلی تورم زمین در عمده مناطق نسبتا پرتقاضا در بازار زمین ۴۰درصد برآورد می‌شود. به این ترتیب پاسخ اولین و اصلی‌‌‌ترین پرسش پیرامون تحولات بازار زمین در پایتخت یعنی حدود تورم در این بخش از بازار روشن شد.
گفت‌‌‌وگو با سرمایه‌گذاران ساختمانی حرفه‌‌‌ای در پایتخت جوانب دیگری از وضعیت کنونی بازار زمین را نیز روشن می‌کند و به پرسش‌‌‌های کلیدی در این بازار پاسخ می‌دهد. یکی دیگر از پرسش‌‌‌های اصلی که این تحقیق به آن پاسخ می‌دهد، تغییرات هزینه ساخت است. این پرسش با توجه به تاثیر مستقیم آن بر قیمت فروش مسکن نه تنها برای سازندهها، بلکه برای شهروندانی که قصد مشارکت یا چشماندازی از سرمایه‌گذاری آتی در حوزه تخریب و نوسازی املاک کلنگی را دارند، اهمیت دارد. هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی (منهای قیمت زمین) که اواخر پارسال به ۱۰میلیون تومان رسیده بود و در نیمه تابستان تا ۱۴میلیون تومان نیز افزایش پیدا کرد، در نیمسال دوم ۱۴۰۱ در مناطق متوسط به بالای تهران حدود ۲۰میلیون تومان برآورد می‌شود. البته سرمایه‌گذاران ساختمانی عنوان می‌کنند که ساختوساز با هزینه کمتر از این مقدار نیز در مناطق متوسط به پایین تهران میسر است، اما حتی این قبیل ساخت‌وسازها نیز از حول و حوش مترمربعی ۱۵میلیون تومان کمتر تمام نمی‌شود.
ایست برجامی ساختوساز
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پرسش سوم پیرامون وضعیت بازار زمین در پایتخت که سرمایه‌گذاران ساختمانی به آن پاسخ داده‌‌‌اند، میزان فعالیت آنها در بازار کنونی است. بازار ساختوساز امسال را فوقالعاده کمرمق آغاز کرد. البته ظرف یکی دو ماه گذشته ظاهرا تقاضای موثر ساختوساز در مناطق مختلف شهر تهران افزایش جزئی داشته است. با این حال سازندهها در برابر این پرسش که آیا قصد ساختوساز جدید دارند یا نه، این طور عنوان می‌کنند که شروع پروژه جدید ساختمانی مشروط به امکان فروش واحدهای قبلی است.
صرف‌‌‌نظر از سازنده‌‌‌هایی که به طور کلی از بازار ساختوساز خارج شدهاند و تمایلی به فعالیت نشان نمی‌‌‌دهند، گروهی نیز در باتلاق رکود گیر افتاده‌‌‌اند. آنها عنوان می‌کنند تمایل دارند به فعالیت حرفه‌‌‌ای خود ادامه دهند اما این موضوع را منوط به موفقیت در فروش واحدهای تکمیل شده با حاشیه سود مدنظر خود میدانند. آنها انتظار دارند عایدی ساخت‌وسازهای قبلی آنها حداقل ۳۵درصد باشد و این در حالی است که قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای تکمیل شده با لحاظ این حاشیه سود، با کمترین اقبال از سوی متقاضیان خرید روبه‌رو می‌شود؛ موضوعی که به شکل «کف‌‌‌نشینی جدید سهم نوسازها از معاملات ماهانه مسکن» در شهریور ماه خود را نشان داد. سهم آپارتمانهای نوساز تا پنج سال ساخت از کل معاملات مسکن شهریور ماه به حداقل تاریخی خود یعنی ۴/ ۲۸درصد رسید و این در حالی است که این سهم پیش از دوره اخیر جهش مسکن بیش از ۵۰درصد بوده است؛ ضمن اینکه اگر سهم آپارتمانهای کلیدنخورده و دست اول که سازندهها فروخته‌‌‌اند، از آپارتمانهای دو تا پنج سال ساخت تفکیک و محاسبه شود، سهم نوسازها از معاملات به مقادیر بسیار پایین‌‌‌تر از حدود ۲۸درصد سقوط می‌کند.
اما علاوه بر تقابل قیمتی بین قیمت پیشنهادی فروش که سازندهها اعلام می‌کنند با سطح قیمتی که در بازار برای واحدهای نوساز هر منطقه پذیرفته می‌شود، مساله ابهام درباره آینده برجام و تاثیر آن بر سطح قیمت فروش واحدهای نوساز در سال آینده نیز در کاهش رغبت به فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی اثرگذار است. در واقع سازندهها نگران هستند در صورتی که برجام احیا شود، قیمت مسکن تحت‌تاثیر افت نرخ ارز با کاهش اسمی روبه‌رو شود یا دستکم در سطح فعلی درجا بزند و آنها نتوانند با حداقل حاشیه سود مطلوب خود، واحدهای تکمیل شده یا در آستانه تکمیل پروژه جدید خود در سال ۱۴۰۲ را بفروشند. در واقع آنها نگران هستند تحولات قیمتی در بازار مسکن به شکلی پیش برود که آنها از حاشیه سود حداقل ۳۰ تا ۳۵درصدی فعلی هم در وقت فروش محروم شوند. با این وصف گروهی از سازندهها ترجیح می‌دهند تا پیش از روشن شدن وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها از شروع پروژه جدید خودداری کنند.
چهارمین پرسش پیرامون بازار زمین ناظر بر وضعیت عرضه و تقاضا در این بخش از بازار نقل و انتقالات ملکی پایتخت است که پاسخ به آن حاصل تحقیق میدانی و گفت‌‌‌وگو با فعالان بازار مسکن از قبیل سازندهها و واسطه‌‌‌هاست. این روزها عرضه زمین در بازار کلنگی چندان زیاد نبوده و اصلی‌‌‌ترین علت آن خریدهای سرمایه‌‌‌ای قبلی در این بازار است. در واقع گروهی از خریداران زمین طی یکی دو سال اخیر از جنس سرمایه‌گذار بوده و از ابتدا قصدی برای ساختوساز حداقل در بازه زمانی یکی دو سال پس از معامله نداشته‌‌‌اند. حضور سرمایه‌گذاران بلندمدت در بازار زمین به‌ویژه از ابتدای ۱۴۰۰ تاکنون سبب شده تعداد زیادی از واحدهای کلنگی عملا به یخچال ملکی سرمایه‌گذاران منتقل شوند و آنها نیز از عرضه این ابنیه به بازار خودداری می‌کنند.
ویژگی برجسته سمت تقاضا در بازار زمین نیز این است که دستکم در سال‌جاری برخلاف روال معمول گروه اصلی خریداران املاک کلنگی، سازندهها نیستند؛ بلکه متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی هستند. در واقع نکته قابل تامل درباره جنس تقاضای خرید زمین در این مناطق این است که نه تنها سرمایه‌گذاران پرشمارتر از سازندهها هستند، بلکه برخی سازندهها با اعمال تغییر ماهیت در فعالیت رشد کمرمق بورس خود، به بازار خرید و فروش کلنگی روی آورده‌‌‌اند. به عبارت دیگر جنس سرمایه‌گذاران در بازار زمین مناطق متوسط در مقایسه با سال‌های گذشته «خاص» به شمار می‌‌‌آید؛ کما اینکه علاوه بر تغییر ماهیت سازندهها، برخی از مالکان خانه‌‌‌های کلنگی که پس از فروش، قصد خرید آپارتمان داشتند، از این موضوع انصراف داده، اجاره‌‌‌نشین شده و با نقدینگی خود وارد بازار معامله زمین شدهاند. در مجموع اغلب سرمایه‌گذاران حاضر در بازار زمین این روزها، حرفه‌‌‌ای محسوب نمی‌‌‌شوند؛ بلکه تحولات جاری کشور سبب شده آنها امن‌‌‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری را بازار زمین و مسکن تشخیص دهند.
همچنین شمالی‌‌‌ترین و به اصطلاح لوکس‌‌‌ترین منطقه تهران نیز به مقصد اصلی ابرسرمایه‌گذاران تبدیل شده است. متقاضیان خرید زمین در منطقه یک هم از جنس سرمایه‌گذاران و هم از جنس سازندهها هستند؛ با این حال در ماههای اخیر حجم تقاضای سرمایه‌‌‌ای به مراتب بیشتر از تقاضای سازندهها بوده است. تحقیق از فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد بازار زمین در شمیران مقصد پول‌‌‌های هنگفتی شده که با توجه به ضوابط مالیاتی نمی‌تواند روانه بازار پول، سهام، سکه یا حتی خودرو شود و به همین خاطر صرف خرید زمین می‌شود. از نگاه سرمایه‌گذاران منطقه یک، زمین بهترین سرمایه‌گذاری در حال حاضر با توجه به ابهامات موجود پیرامون چشمانداز تحولات سیاسی و اقتصادی در کشور است.
بخشی از این نقدینگی هنگفت نیز حاصل فروش ارز در هفته‌‌‌های اخیر با توجه به بازدهی بالای رشد کمرمق بورس دلار در این ایام بوده است و سرمایه‌گذاران ارزی روانه بازار زمین شدهاند. با این وصف بازار زمین در شمال تهران از رکود عمیق و سنگین خارج شده و این در حالی است که سال گذشته و نیز از ابتدای امسال تا ایام محرم بعضا حتی هر سه ماه یک‌بار، بیش از یک فقره معامله کلنگی در دفاتر املاک ثبت نمی‌‌‌شد.
برآورد سازندهها از آینده قیمت مسکن
سرمایه‌گذاران ساختمانی در نهایت برآوردی از آینده قیمت‌ها در بازار زمین و مسکن ارائه می‌کنند که منعکس‌‌‌کننده اولین گمانه جدی از ناحیه فعالان بازار مسکن درباره میزان تورم در بازار مسکن ۱۴۰۲ است. گروهی از سازندهها که در حال حاضر مشغول ساختوساز هستند و پروژه مسکونی آنها در سال آینده آماده عرضه می‌شود، قیمت‌هایی را که برای فروش پس از تکمیل واحدها پیش‌بینی کرده‌‌‌اند با «دنیای‌اقتصاد» در میان گذاشته‌‌‌اند که نشان می‌دهد در سال آینده حول و حوش ۱۴درصد افزایش قیمت نسبت به سطح کنونی قیمت واحدهای نوساز حال حاضر است.
با این وصف احتمالا سال آینده وضعیتی بین آنچه در سال پساجهش (۱۴۰۰) و سال‌جاری رخ داد، محقق می‌شود یا دستکم انتظار فعالان ساختمانی این است که ۱۴۰۲ وضعیتی میانه داشته باشد. بازدهی مسکن در سال ۱۴۰۰ حدود ۱۰درصد و میانگین تورم ماهانه مسکن در پایتخت طی آن سال نزدیک یک‌درصد بود. اما امسال تحت‌تاثیر متغیرهای مختلف اثرگذار بر انتظارات تورمی و نیز افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن، میزان تورم ملکی به مراتب بیشتر بود. تورم نقطه‌‌‌ای زمین در مناطق پرمعامله تهران بر اساس برآوردهای غیررسمی بین ۳۰ تا ۳۵درصد است و تورم مسکن نیز در ۱۴۰۱ بر اساس وضعیت فعلی متغیرهای موثر بر این بازار، همین حدود برآورد می‌شود. بر این اساس برآورد سازندهها از تورم مسکن ۱۴۰۲ رقمی بین تورم ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ خواهد بود. حتی برخی از سازندهها در اینکه بتوانند واحدهای نوساز خود را سال آینده با رشد ۱۴درصدی قیمت نسبت به قیمت مهرماه امسال بفروشند، تشکیک می‌کنند؛ موضوعی که به نوعی نشان‌‌‌دهنده خوشبینی نسبی حاکم بر فعالان بازار درباره آتیه مسکن در ۱۴۰۲ است. این گمانه قیمتی نشان می‌دهد سرعت رشد تورم مسکن در پایتخت طی سال آینده پایین پیش‌بینی می‌شود و هنوز امید به کاهش موثر و پایدار انتظارات تورمی در بازار مسکن به واسطه احیای برجام وجود دارد.
چشمانداز آتی تحولات بازار زمین از نگاه فعالان بازار مسکن در ۶ ماه پیش رو نیز، رشد قیمت با سرعت کند است؛ مگر اینکه شهرداری تهران تصمیمات تازه‌‌‌ای با هدف تسهیلگری ساختوساز اتخاذ کند. ظاهرا فعلا تنها «افزایش تراکم» است که می‌تواند قیمت زمین را تا حد زیادی تحت‌تاثیر قرار دهد.
ویژگی زمین مرغوب در تهران
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سرمایه‌گذاران ساختمانی در تهران ساختوساز زیر پنج طبقه را فاقد صرفه توصیف می‌کنند و فقط در شرایط خاص به چنین پروژه‌‌‌هایی ورود می‌کنند. با این وصف زمین مرغوب از نگاه سازندهها در مناطق مختلف تهران به قواره‌‌‌هایی اطلاق می‌شود که مساحت و عرضه گذر آنها برای اخذ مجوز ساخت آپارتمان پنج طبقه یا بیشتر کفایت کند. به عنوان مثال در منطقه چهار که یکی از مناطق مصرفی اصلی در بازار مسکن به شمار می‌‌‌آید، ساختمان چهار طبقه در زمین‌‌‌هایی با مساحت زیر ۲۵۰ مترمربع ساخته می‌شود. در حالی که اگر قواره زمین ۲۵۰ مترمربع به بالا و عرض گذر حداقل ۱۰ متر باشد، صدور مجوز پنج طبقه در آن میسر است. به این ترتیب این قواعد ساخت و پهنه‌‌‌بندی‌‌‌های شهرداری است که تعیینکننده میزان مرغوبیت زمین‌‌‌های واقع در مناطق مختلف شهر است.
این موضوع حتی در فرمول مشارکت نیز نقش تعیینکننده دارد. به عنوان مثال فرمول مشارکت رایج در ساخت‌وسازهایی که در زمین مرغوب صورت می‌گیرد، ۶۰-۴۰ به نفع مالک است؛ به این معنا که ۶۰درصد بنا متعلق به مالک و ۴۰درصد متعلق به سازنده است؛ ضمن اینکه اگر مرغوبیت زمین و موقعیت قرارگیری آن ممتاز باشد، مبلغی نیز به عنوان «بلاعوض» از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود. این رقم در هر منطقه متفاوت است اما کف مقدار آن اغلب از یک‌میلیارد تومان بیشتر است. در عین حال در زمین‌‌‌هایی که به واسطه عرض کم معبر یا کوچک بودن قواره زمین امکان ساخت چهار طبقه بیشتر وجود ندارد، این فرمول به ۵۰-۵۰ تغییر می‌کند و بلاعوض نیز پرداخت نمی‌شود.
بررسی نسبت قیمت زمین به مسکن در مناطق مختلف تهران نیز حکایت از افزایش این نسبت نسبت به سال گذشته دارد. در حالی که بر اساس آخرین آمار رسمی مربوط به سال ۱۴۰۰ نسبت قیمت زمین به مسکن در پایتخت ۵۶/ ۱ بوده است، این نسبت در حال حاضر در اغلب مناطق متوسط تهران به ۶/ ۱ تا ۷/ ۱ رسیده و در محله‌‌‌های مرغوب شمال شهر بعضا به ۲ نیز می‌‌‌رسد. در واقع در برخی از مناطق تهران میانگین قیمت زمین در حال حاضر به نزدیک دوبرابر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز می‌‌‌رسد.
بازار زمین در جنوب تهران
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مختصات بازار زمین در مناطق جنوبی تهران که به واسطه وجود بافت‌‌‌های فرسوده، امکان ساختوساز بیشتری برای سازندهها فراهم می‌کند قدری متفاوت است. در این مناطق اتفاقا تقاضا از ناحیه سازندهها غالب است و سرمایه‌گذاران کمتر برای خرید زمین به این مناطق رجوع می‌کنند. از طرفی رشد قیمت زمین نسبت به اواسط سال گذشته در مناطق جنوبی تهران تا ۵۰درصد برآورد می‌شود که گفته می‌شود ناشی از ازدیاد تقاضای موثر خرید زمین در این مناطق است. تحقیق میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد معاملات زمین در این مناطق پس از پایان محرم و صفر رونق نسبی پیدا کرده و فشرده شده است و همزمان تحت‌تاثیر افزایش تقاضای خرید، قیمت در این هفته‌‌‌ها نیز با سرعت بیشتری نسبت به ماههای ابتدایی امسال افزایش یافته است.
دیدگاه شما